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Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung)
Inhaltsverzeichnis
Allgemeine Informationen
Achtung
Diese Regelungen gelten für alle Käuferinnen/Käufer von Grundstücken in Österreich.
Grundbuchsgesuche sind grundsätzlich elektronisch einzubringen.
In einfachen Fällen können Grundbuchsanträge auch bei Gericht zu Protokoll gegeben werden, d.h. mündlich bei Gericht vorgebracht werden. Unter einfachen Fällen sind solche zu verstehen, bei denen die Antragstellerin/der Antragsteller bereits über die notwendigen Urkunden in der gesetzlich vorgeschriebenen Form verfügt und bei welchen die Protokollaufnahme durch das Gericht für dieses nur mit einem vertretbaren Arbeitsaufwand verbunden ist (z.B. Adressänderung oder Namensänderung).
Tipp
Da die richtige Formulierung des Einverleibungsantrags aufgrund der Formstrenge des Grundbuchsrechts fehleranfällig ist und damit die Gefahr einer notwendigen Verbesserung des Antrags bzw. der Abweisung des Einverleibungsgesuchs besteht, ist es sinnvoll und ratsam, sich bei der Vertragsverfassung und Verbücherung der fachkundigen Beratung einer Rechtsanwältin/eines Rechtsanwaltes bzw. einer Notarin/eines Notars zu bedienen.
Vor der Verbücherung
Ein Kaufvertrag kann in der Regel nach seiner Unterfertigung nicht sofort im Grundbuch zur Durchführung gebracht werden:
- Zuvor muss meistens die Lastenfreistellung des Grundstücks durchgeführt werden, d.h. eingetragene Pfandrechte und Hypotheken müssen gelöscht werden. Sie können auch übernommen werden, wenn die pfandrechtlich gesicherten Forderungen dem Kaufpreis angerechnet werden. In diesem Fall sollte sich die Käuferin/der Käufer die dem Pfandrecht zugrundeliegenden Kreditverträge geben lassen und mit den Gläubigerinnen/Gläubigern Rücksprache halten. Die Gläubigerinnen/Gläubiger sind aus dem Grundbuch bzw. der Urkundensammlung des Grundbuchsgerichts ersichtlich.
- Andererseits müssen zunächst die Grunderwerbsteuer eingezahlt und mögliche Genehmigungen von Behörden eingeholt werden (z.B. die Grundverkehrsgenehmigung, die unter anderem dann eingeholt werden muss, wenn Ausländer ein Grundstück erwerben, Gegenstand des Kaufvertrages ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück ist oder sich der Kaufgegenstand in einer Vorbehaltsgemeinde befindet).
Tipp
Nähere Informationen zum Grundbuch finden sich ebenfalls auf oesterreich.gv.at.
Zuständige Stelle
Das für den Ort der Liegenschaft zuständige Bezirksgericht.
Verfahrensablauf
Um Eigentum an einer Liegenschaft zu erwerben, muss beim zuständigen Grundbuchsgericht um Einverleibung des Eigentumsrechts angesucht werden.
Hierfür muss ein Grundbuchsgesuch gestellt werden, das insbesondere folgende Daten enthält:
- Genaue Angabe der Liegenschaft
- Vor- und Zuname sowie
- Geburtsdatum und Wohnort der Antragstellerin/des Antragstellers
Das Grundbuchsgesuch muss – zusammen mit den notwendigen Dokumenten – in der Regel elektronisch beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. Nur in einfachen Fällen können Grundbuchsgesuche auch bei Gericht zu Protokoll erklärt werden.
Bitte beachten Sie, dass die Bearbeitung des Grundbuchsgesuchs bei Gericht einige Zeit in Anspruch nehmen kann.
Erforderliche Unterlagen
- Kaufvertrag mit gerichtlich oder notariell beglaubigter Unterschrift von sämtlichen Vertragsparteien
- Bei Wohnungseigentumsobjekten (sofern an der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet werden soll) zusätzlich:
- Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten über den Bestand an selbstständigen Wohnungseigentumsobjekten
- Nutzwertgutachten durch eine Ziviltechnikerin/einen Ziviltechniker bzw. durch allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige oder die rechtskräftige Entscheidung über die Nutzwertfestsetzung durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht (in Wien: MA 50)
- Allfällige Rangordnungen für die beabsichtigte Veräußerung bzw. Verpfändung
- Selbstberechnungserklärung bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
- Allfällige Löschungs- bzw. Zustimmungserklärungen von finanzierenden Banken, Vorkaufsberechtigten oder dergleichen
- Allfällige grundverkehrsbehördliche Genehmigung (ACHTUNG: Es gibt neun Grundverkehrsgesetze, somit für jedes Bundesland eine andere Regelung in Bezug auf die Ausländereigenschaft, land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke oder Vorbehaltsgemeinden)
- Staatsbürgerschaftsnachweis, Nachweis der EU-/EWR-Staatsangehörigkeit
- Allfällige Pfandurkunden hinsichtlich des Kredites/Darlehens, mit dem der Kauf finanziert wird
Kosten
- Eingabengebühr für das Grundbuchsgesuch: 47 Euro (zu vergebühren durch Einzahlung auf das Gerichtskonto mit Bankomat- oder Kreditkarte oder durch elektronische Abbuchung), wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt: 66 Euro.
- Zusätzlich für die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts: 1,1 Prozent vom Wert des Rechts. Diese Eintragungsgebühr wird im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben, soweit dies nicht im Rahmen der Selbstberechnung durch eine Notarin/einen Notar bzw. eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt erfolgt ist und kann mittels Zahlschein beglichen werden. Wird die Gebühr durch Abbuchung und Einziehung entrichtet, ermäßigt sich diese um 23 Euro.
Bei dringendem Wohnbedürfnis liegt jedoch eine temporäre Gebührenbefreiung dieser Gebühr vor, sofern das Rechtsgeschäft (der Kaufvertrag) nach dem 31. März 2024 geschlossen wurde; hier ist das Datum der allseitigen Vertragsunterfertigung maßgeblich. Diese Gebührenbefreiung tritt jedoch nur dann ein, wenn der Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts nach dem 30. Juni 2024, aber vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht einlangt. Voraussetzung für die Inanspruchnahme dieser Gebührenbefreiung ist weiters ein dringendes Wohnbedürfnis an dem Gebäude, das auf der erworbenen Liegenschaft errichtet ist oder errichtet wird. Das dringende Wohnbedürfnis ist durch die Bestätigung der Meldung des Hauptwohnsitzes nachzuweisen. - Zusätzlich 1,2 Prozent des Pfandbetrages, wenn zugleich mit dem Eigentum auch ein Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen werden soll (der Kaufpreis wird z.B. mit einem Kredit finanziert). Auch diese Eintragungsgebühr wird im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben und kann mittels Zahlschein beglichen werden.
Der Wert des Rechts für die Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre (= Verkehrswert). Dies ist bei Kaufverträgen in der Regel der Kaufpreis. Begünstigt sind jedoch
- Rechtsgeschäfte im erweiterten Familienkreis, wie z.B. Übertragung eines Grundstücks an die Ehegattin/den Ehegatten, die eingetragene Partnerin/den eingetragenen Partner, die Lebensgefährtin/den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährtinnen/Lebensgefährten einen gemeinsamen Wohnsitz haben oder hatten, an Geschwister, Nichten und Neffen, etc. und
- bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge zur Änderung von Unternehmensstrukturen, z.B. Übertragung eines Grundstücks aufgrund einer Verschmelzung.
Für diese Fälle bemisst sich die Eintragungsgebühr nach dem Dreifachen des Einheitswerts, höchstens aber nach 30 Prozent des Verkehrswerts. Der Wert des Rechts für die Eintragung zum Erwerb eines Pfandrechts bestimmt sich nach dem Nennbetrag der Forderung (Höchstbetrag) einschließlich der Nebengebührensicherstellung.
Zusätzliche Informationen
Weiterführende Links
- Notarsuche (→ ÖNK)
- Rechtsanwaltsverzeichnis (→ RAK)
- Grundstücke und Steuern (→ BMF)
- Gerichtssuche (→ BMJ)
- Musteranträge - Grundbuch (→ AK)
- Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (→ MA 50)
Rechtsgrundlagen
- § 26a Gerichtsgebührengesetz (GGG)
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)
- Allgemeines Grundbuchsgesetz (GBG)
- Bundesministerium für Justiz
- Österreichische Notariatskammer
