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Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer
Die Einhebung/Abfuhr der Einkommensteuer fĂŒr GrundstĂŒcksverĂ€uĂerungen im privaten Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsĂ€tzlich durch Parteienvertreterinnen/Parteienvertreter (Notarinnen/Notare oder RechtsanwĂ€ltinnen/RechtsanwĂ€lte). Zwingend ist dies in allen FĂ€llen vorgesehen, in denen die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter auch die Grunderwerbsteuer (â BMF) der Erwerberin/des Erwerbers selbst berechnet.
Die im Wege der Selbstberechnung von der Parteienvertreterin/dem Parteienvertreter auf Grundlage der Angaben der VerĂ€uĂerin/des VerĂ€uĂerers berechnete und abgefĂŒhrte Einkommensteuer (Immobilienertragsteuer) entfaltet â wie die Kapitalertragsteuer â grundsĂ€tzlich Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung), das heiĂt es besteht keine Verpflichtung mehr, die EinkĂŒnfte aus dem VerĂ€uĂerungsgeschĂ€ft in die EinkommensteuererklĂ€rung aufzunehmen.
Wie bei der Kapitalertragsteuer ist aber eine freiwillige Aufnahme in die SteuererklĂ€rung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 30 Prozent möglich (sogenannte "Veranlagungsoption"); das ist z.B. dann vorteilhaft, wenn aus einer anderen GrundstĂŒcksverĂ€uĂerung ein Verlust anfĂ€llt und dieser (im Wege der Einkommensteuerveranlagung) mit dem VerĂ€uĂerungsgewinn ausgeglichen werden soll. Eine Veranlagung kann aber auch dazu dienen, eine fehlerhafte Berechnung richtigzustellen (es wurden z.B. Instandsetzungskosten noch nicht berĂŒcksichtigt). Ist die Selbstberechnung aufgrund unrichtiger oder unvollstĂ€ndiger Angaben der VerĂ€uĂerin/des VerĂ€uĂerers fehlerhaft, tritt auch keine Endbesteuerungswirkung ein.
Abgesehen von der Veranlagungsoption, bei der der besondere Steuersatz erhalten bleibt, ist aber auch eine Veranlagung zum regulĂ€ren Steuertarif (sogenannte "Regelbesteuerungsoption") möglich. Eine solche kann dann sinnvoll sein, wenn die anzuwendende tarifmĂ€Ăige Einkommensteuer auf den VerĂ€uĂerungsgewinn (insbesondere wegen Verlusten aus anderen Einkunftsquellen) weniger als 30 Prozent der Bemessungsgrundlage betrĂ€gt.
Hinweis
Wird keine Immobilienertragsteuer durch die Parteienvertreterin/den Parteienvertreter entrichtet, besteht fĂŒr die VerĂ€uĂerin/den VerĂ€uĂerer die Verpflichtung, eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 Prozent der jeweiligen Bemessungsgrundlage zu entrichten. Diese besondere Vorauszahlung entfaltet keine Abgeltungswirkung, sie wird dann im Wege der Einkommensteuerveranlagung auf die aus dem GrundstĂŒcksgeschĂ€ft entfallende Einkommensteuer angerechnet.
UnabhĂ€ngig davon, ob eine Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer durch die Parteienvertreterin/den Parteienvertreter erfolgt oder nicht, muss die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter jedenfalls die relevanten Daten aus dem GrundstĂŒcksgeschĂ€ft dem Finanzamt mitteilen.
Beispiel
Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreterin/Parteienvertreter
Eine Parteienvertreterin/ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines GrundstĂŒcksgeschĂ€ftes betreffend eine Eigentumswohnung beauftragt. In diesem Zusammenhang ist sie/er auch mit der DurchfĂŒhrung der Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz beauftragt.
Nimmt die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter auftragsgemÀà die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vor, so ist sie/er auch verpflichtet, dem fĂŒr die Erhebung der Einkommensteuer der VerĂ€uĂerin/des VerĂ€uĂerers zustĂ€ndigen Finanzamt Mitteilung zu machen und in der Regel auch die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer vorzunehmen. Die VerĂ€uĂerin/der VerĂ€uĂerer legt der Parteienvertreterin/dem Parteienvertreter den Kaufvertrag vom seinerzeitigen Wohnungserwerb vor und bestĂ€tigt schriftlich die Richtigkeit und VollstĂ€ndigkeit ihrer/seiner Angaben. Auf Basis der darin genannten Anschaffungskosten ermittelt die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter die EinkĂŒnfte und entrichtet die Immobilienertragsteuer. Mit der Entrichtung der Immobilienertragsteuer ist die Einkommensteuer aus dem GrundstĂŒcksverkauf grundsĂ€tzlich abgegolten.
Beispiel
Entrichtung einer besonderen Vorauszahlung durch die Steuerpflichtige/den Steuerpflichtigen
Eine Parteienvertreterin/ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines GrundstĂŒcksgeschĂ€ftes betreffend eine Eigentumswohnung beauftragt. Die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter gibt die AbgabenerklĂ€rung fĂŒr die Grunderwerbsteuer ab, nimmt jedoch nicht die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vor.
Die Immobilienertragsteuer wird nur in jenen FĂ€llen einbehalten und abgefĂŒhrt, in denen eine freiwillige Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz erfolgt. Wird bei VerĂ€uĂerungen wie im vorliegenden Fall keine Immobilienertragsteuer entrichtet, hat die/der Steuerpflichtige selbst eine besondere Vorauszahlung in Höhe der Immobilienertragsteuer (30 Prozent) innerhalb der fĂŒr deren Entrichtung geltenden Frist (spĂ€testens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats) zu entrichten. Keine Immobilienertragsteuer wird auch dann abgefĂŒhrt, wenn der Zufluss voraussichtlich erst spĂ€ter als ein Jahr nach dem VerĂ€uĂerungsgeschĂ€ft erfolgt, z.B. weil die KĂ€uferin/der KĂ€ufer Ratenzahlungen leistet. Die in solchen FĂ€llen von der VerĂ€uĂerin/dem VerĂ€uĂerer selbst geleistete besondere Vorauszahlung entfaltet anders als die Immobilienertragsteuer keine Abgeltungswirkung; die/der Steuerpflichtige muss daher eine SteuererklĂ€rung abgeben und es erfolgt eine Anrechnung der besonderen Vorauszahlung auf die Einkommensteuerschuld in der Veranlagung. Die relevanten Daten aus dem GrundstĂŒcksgeschĂ€ft sind dem Finanzamt von der Parteienvertreterin/vom Parteienvertreter mitzuteilen.
FĂŒr den Inhalt verantwortlich: Bundesministerium fĂŒr Finanzen
